Partes: Crespo Elvira y otros c/ Consorcio Edificio Caribe II Calle Fortunato de la Plaza 1806 s/ acciones del art. 15 de la ley 13512

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil – del 13-nov-2013

La construcción de una parrilla en la terraza de un edificio convirtiendo el lugar en un salón de usos múltiples requiere ser aprobada por unanimidad en la asamblea del consorcio, porque tal alteración hace presumir un fluido tránsito de personas y la existencia de ruidos y olores que pueden ocasionar mayor riesgo y perturbaciones a la tranquilidad de los vecinos.

Sumario:

1.-Corresponde disponer el cese de la utilización como salón de usos múltiples de la estructura ubicada en la terraza de un edificio, en el cual se almacenaban tubos de gas, y el retiro de una parrilla que ha sido allí instalada, dejando el salón en el mismo estado en que se encontraba con anterioridad a dicha instalación, en virtud de que tales modificaciones que alteran el destino de espacios comunes de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, requieren para su aprobación el voto unánime de los integrantes del consorcio, y mientras éste no se logre, todas las obras nuevas implicarán una violación a las cláusulas del Reglamento de Copropiedad, al cual los consorcistas deben someterse como a la ley misma.

2.-Aunque en asamblea extraordinaria -con el voto afirmativo del 70% de los propietarios- se haya decidido aprobar el cambio de uso de un salón a fin de destinarlo para Salón de Usos Múltiples, es decir, decidiendo afectar un espacio común a nuevas funciones, tal modificación no puede realizarse cuando requiere la resolución por unanimidad de los consorcistas. En caso contrario, se estaría ante un supuesto de flagrante violación a las cláusulas estatutarias del reglamento de copropiedad, cuya única posibilidad de reforma en este sentido es por medio de la conformidad del 100 % de los copropietarios.

3.-La violación de las normas estatutarias supone por sí sola, lesión a intereses jurídicos concretos, sin que sea óbice a ello lo expuesto por el perito arquitecto en cuanto a que habiendo quedado obsoleta la finalidad para la cual se había concebido el local en cuestión sea necesario otorgarle un destino, pues dicha manifestación excede el ámbito de su incumbencia, ya que la decisión al respecto deberá ser adoptada, en su caso, por el consorcio, con estricta sujeción al porcentaje de votantes legal y estatutariamente previsto según el caso.

4.-La transformación de una estructura destinada al depósito de tubos de gas que ya no se utilizan en un salón que se ha destinado a usos múltiples y la utilización de una parrilla instalada en el mismo, hacen presumir un fluido tránsito de personas por los pasillos, escaleras y ascensor del edificio, como así también la existencia de ruidos y olores que pueden ocasionar molestias, mayor riesgo y perturbaciones a la tranquilidad de los habitantes del inmueble, máxime en períodos vacacionales. Sobre todo teniendo en cuenta que la existencia de una parrilla en un lugar inapropiado para ello compromete la seguridad del edificio.

5.-De aceptarse una violación del Reglamento de Copropiedad en una cláusula estatutaria, luego se deberían aceptar otras, y así legitimar las posteriores -por aplicación del principio de igualdad (art. 16 CN.)- y terminaría ello degradando el sistema que se busca proteger en nuestro derecho positivo a través de los derechos reales: el numerus clausus , y la tipicidad de la propiedad horizontal, organizada bajo un estatuto consorcial que regula las relaciones de vecindad y los derechos y obligaciones de los copropietarios (conf. ley 13512 ).

6.-Si del examen y valoración de la prueba pericial surje que en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal se ha realizado una innovación en una parte común del edificio, pero en beneficio de todos los copropietarios, en tal caso no se requiere unanimidad en la decisión de la asamblea del consorcio de copropietarios, sino la mayoría absoluta, que se encuentra representada por más de la mitad de la totalidad de los copropietarios. El fundamento de tal afirmación radica en la distinción entre las innovaciones o mejoras y la obra nueva, siendo esta última toda construcción o modificación de lo construido sobre partes comunes que redunde en beneficio individual de uno o varios de los consorcistas; mientras que la innovación o mejora es aquella construcción o modificación de lo construido que se hace en beneficio de la totalidad de los copropietarios (del voto en disidencia del Dr. Kiper).