Salta, 31 de marzi del 2023

Quizás por la situación económica en que vivimos inmerso, algunas personas tienen la suerte de tener su propiedad, ya sea en un edificio o en un club de campo, (Consorcio de Propietarios), y ya sea porque las expensas suben, o porque los Consorcios no prestan buenos servicios, pero la realidad es que muchas personas piensan en dejar de pagar las expensas.

No es intención de este artículo hacer un análisis jurídico, sobre la naturaleza del pago de las expensas, pero si es intención, de ser claros, si pueden o no dejar de pagar expensas y que consecuencia podría traerles.

1) Pero debo contarte que desde el momento en que vivís en un edificio (PH) o en un barrio cerrado, estás viviendo en un Consorcio, y como tal es una persona jurídica desde el momento de su conformación, y está regulado no solo por el Código Civil y Comercial, sino por el Reglamento de Copropiedad que es el que rige la vida de los Consorcistas.

La ley pone a cargo de los propietarios tanto el pago de los gastos de conservación y reparación de su propia unidad como así también de las expensas comunes. Pero respecto a estas últimas, el artículo 2046 inciso “c” del Código Civil y Comercial formula una aclaración y obliga a los propietarios a “pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias”.

2) Sin ánimo de ser teórico con este artículo, pero sí es necesario que el lector sepa que son las “expensas comunes” y ello debemos mencionar lo siguiente:

a) las de administración, reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble (artículo 2048);

b) las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley (seguros contra incendio, por responsabilidad civil, el nuevo seguro que impuso el Ente Regulador de los Servicios Públicos de Salta Resol. Nº 642 y 643 ambas del 2022 – Registro Único de Prestadores de Servicios Públicos Sanitarios); o por la asamblea (artículo 2048). Por más que el gasto implique un acto de previsión y no de conservación en buen estado del edificio, se trata de un seguro de contratación obligatoria para el Administrador;

c) Las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros (artículo 2048);

d) También puede ser el gasto urgente, afrontado por algún Consorcista por una reparación urgente y justificada en las cosas y partes comunes en ausencia del Administrador (artículo 2054). En este último caso, hay que tener cuidado. Si el Consorcio decide que el gasto no fue justificado, el propietario necesariamente deberá transitar un proceso ordinario contra el consorcio, en el que tendrá que acreditar los supuestos de hecho que habilitaban el adelanto del gasto (ausencia del administrador y del consejo de propietarios, y carácter urgente y justificado del pago).

Las “expensas extraordinarias” son las que dispone la Asamblea (artículo 2048). El ejemplo típico de este tipo de expensas es para afrontar reclamos judiciales contra el Consorcio (responsabilidad de tableros de luces que no tienen seguridad), algún despido que se haya dispuesto y hayan reclamado judicialmente responsabilidad laboral por el Consorcio.

3) ¿Quiénes son los obligados al pago de las expensas?

Por experiencia, he visto en reiteradas oportunidades que muchas veces siendo compradores por boleto de compra venta (eso normalmente pasa en los Clubes de Campo que no terminan de desarrollar, y que aún no tienen catastros individuales, tienen la falsa creencia de que no están obligados al pago de expensas).

El Código Civil y Comercial, bajo el título de “obligados al pago de expensas”, el artículo 2050 del Código Civil y Comercial señala que “además del propietario, y sin implicar liberación de éste”, tales gastos podrán serle exigidos a “los que sean poseedores por cualquier título” (puede ser un usufructuario, o por boleto de compraventa, por ejemplo, porque no tienen catastros individuales).

En estos casos, como podrán deducir, el Consorcio acreedor tendrá derecho a requerir el pago “a uno, a varios o a todos los codeudores, simultánea o sucesivamente” (artículo 851 inciso “a”).

4) Conclusión: Luego de un pequeño análisis sobre el tema, debemos decir que la fuente de ingreso más importante que tiene un Consorcio de Propietarios, son las expensas (pueden tener otras, en alquileres e partes comunes, locales que sean del Consorcio, etc.), pero si decimos que ello, también debemos deducir que un Consorcista, no puede eximirse del pago de las expensas que ayudan al sostenimiento del Consorcio.

Si un Consorcista deja de pagar, el Administrador tiene la obligación de arbitrar los medios necesarios, para obtener el pago de las obligaciones, por lo que serán ejecutados, a través de un proceso ejecutivo, con posibilidad de embargo sobre la propiedad.

Por ahí también por experiencia, las personas que viven bajo este régimen de propiedad, tienen la falsa creencia de que si su propiedad, tiene “protección de vivienda” (lo que antes se denominaba bien de familia); esta circunstancia, sede frente a la deuda por expensas.

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Sepa que su consulta no nos molesta.

Emilio Sebastián Ruíz
Abogado – M.P. Nº 2302
Salta