Salta, 23 de junio del 2021

Recordemos brevemente que la Ley 27551 – nueva ley de alquileres – que entró en vigencia a partir del 1/7/2020, establece la nueva modalidad para los contratos de alquiler o las prórrogas que se realicen a partir de julio del 2020.

A modo recordatorio veamos cuales fueron las modificaciones más sustanciales:

Plazo: la ley prevé un plazo mínimo de 3 años para los contratos de alquiler de inmueble cualquier a sea su destino (habitacional o comercial), si las partes establecen un plazo menor a éste se lo considera celebrado por el plazo mínimo legal de 3 años.

Destino: Si el destino es para vivienda:

* no se puede exigir el pago de alquiler anticipado de más de un mes;

* si se pidieron depósitos en garantía, deben ser devueltos al momento de restituir el inmueble y actualizados al último canon locativo;

* queda expresamente prohibido la firma de pagarés u otros documentos.

Depósito: El importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler.

La ley establece que los locadores deberán aceptar como garantía: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).

Reparaciones necesarias: El inquilino realice las reparaciones urgentes, si pasaron 24 horas de que notificó al locador y no obtuvo respuestas. En el supuesto de reparaciones no urgentes el plazo se extiende a 10 días. El gasto que realizó el inquilino puede compensarse con los cánones locativos.

Expensas: Las expensas ordinarias deben ser pagadas por el inquilino, y las expensas extraordinarias, cargas y contribuciones que graven el inmueble deben ser afrontados por el locador.

Rescisión del contrato: El contrato puede ser rescindido por el locatario antes del cumplimiento del plazo de 3 años. Si no ha transcurrido un año de la firma del contrato debe abonar una suma equivalente a 1 mes y medio de alquiler en concepto de indemnización y la suma de un mes si se rescinde después del primer año.

Sobre este punto es importante recalcar que existe la posibilidad, de no pagar la indemnización si la notificación se realiza con 3 meses o más de anticipación; en este supuesto se da ese beneficio ya que el propietario del inmueble tiene tiempo suficiente para volver a poner el inmueble en alquiler.

Registración de los contratos: Deben ser declarados por el locador ante la AFIP, está no es una obligación, que además está expresamente contenida en la ley de alquileres que prevé sanciones en caso de incumplimiento.

Desalojo: Para el caso de que haya incumplimiento del contrato y el locador opte por el desalojo debe solicitar en forma obligatoria, la mediación prejudicial, requisito con sin el cual no podrá iniciar la demanda.

La actualización de los contratos:

El artículo 14 de la Ley 27551 establece que en los contratos con inmuebles destinados a vivienda el precio del alquiler puede ser ajustado anualmente utilizando un índice que será elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central.

El índice de actualización estará conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).

El índice fijado por el BCRA "tendrá carácter diario y posibilitará el cálculo del ajuste cualquiera sea el día de inicio del contrato", así que habrá que esperar que el organismo publique dicho índice de ajuste.

Recordemos que existen índices de ajustes que ya se dan en otras operatorias como de las UVAS para créditos hipotecarios.

Conclusión: En mi opinión, resultó asertivo, blanquear los ajustes contractuales que ya ocurrían en realidad, con actualización semestrales o anuales, dependiendo el contrato.

Lo que no me parece correcto en la relación contractual (locador y locatario) que el ajuste solo pueda ser anual, porque la necesidad habitacional y la volatilidad que tiene nuestra economía, causa indudablemente un perjuicio para una de las partes.

Aun no conozco planteos judiciales sobre sobre este artículo, pero no sería impensable que se planteen la inconstitucionalidad del plazo anual para efectuar los ajustes, debido a que afecta claramente el derecho de propiedad del locador.

Algunos autores proponen que se utilice aun en las locaciones habitacionales el dólar en alguna de sus variables legales (turista, MEP, contado con liquidación) como moneda para fijar el valor del canon, renunciando el locatario al artículo 765 del Código Civil y Comercial,pues advierten que el legislador omitió imponer como moneda en el contrato con destino habitacional, en forma exclusiva, a la moneda de curso legal.

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Sepa que su consulta no nos molesta.

Emilio Sebastián Ruíz
Abogado – M.P. Nº 2302
Salta