Salta, 22 de noviembre de 2023

Tema frecuente en los Consorcios es cuando renuncia o se le termina el mandato al Administrador, como debe rendir cuentas?, cumple con las rendiciones mensuales que circulariza a los Consorcistas?

El Administrador es un mandatario, y su relación con el consorcio se regula por los arts. 2065 y subsiguiente del C.C.C.N., que tiene como objeto apoderar a otra persona para que realice en su nombre ciertos actos jurídicos, de contenido patrimonial o no. Su relación con el consorcio es contractual.

Según el Código Civil y Comercial (Art. 2067 inciso e), el administrador debe presentar una cuenta documentada dentro de los 60 días posteriores al cierre del ejercicio financiero establecido en el reglamento de propiedad horizontal. La asamblea es la única autorizada para aprobar o rechazar esta rendición.

La rendición de cuentas debe cumplir con lo siguiente requisitos:

1. Ser descriptiva y documentada: cada gasto debe contar con su respectivo comprobante, indicando el lugar, fecha y motivo. No es necesario incluir todos los detalles como en las expensas, pero sí un resumen secuencial respaldado por la documentación;

2. Incluir referencias y explicaciones comprensibles: debe presentarse en un lenguaje sencillo para que todos puedan entender de qué se trata cada gasto;

3. Acompañar los comprobantes de ingresos y egresos;

4. Coincidir con los registros llevados por quien presenta la rendición.

Asimismo, el artículo 326 del C.C.C.N. establece el contenido de los estados contables. Al cierre de cada ejercicio quien lleva contabilidad obligada o voluntaria debe confeccionar sus estados contables que comprenden como mínimo un estado contable de situación patrimonial y un estado de resultados que deben asentarse en el registro de inventarios y balances”.

Como podrán apreciar, a falta de rendición de cuentas constituye causal para la remoción del Administrador pudiendo cualquiera de los copropietarios solicitarla judicialmente, si ella resulta conveniente a los intereses del consorcio.

Si el Administrador saliente no cumpliere con su obligación, se lo debería demandar judicialmente para exigir su cumplimiento.

El Administrador debe rendir cuenta ante la Asamblea de Propietarios, ya que el mismo es designado, removido o renovado por la Asamblea, razón por la cual debe rendir cuentas ante la asamblea, su mandante.

En mi opinión, considero que un Consorcista no puede demandar individualmente la rendición de cuentas de forma personal y directa, ya que el administrador no representa a cada propietario de manera individual, sino al consorcio en su conjunto. Por lo tanto, la obligación de rendir cuentas recae en el consorcio y no en los Consorcistas, quienes solo pueden hacerlo a través de una Asamblea.

Contestando a la pregunta del título, en mi opinión las liquidaciones mensuales de expensas no constituyen rendiciones de cuentas y el control y aprobación de los trabajos de los gastos por los propietarios, no implica aprobación de las cuentas, ni son liquidaciones parciales que pueden imputarse a la rendición de cuentas que deba realizar aquél anualmente o al finalizar la gestión.

Espero que estas breves notas contribuyan a mejorar la vida consorcial. Si desean contactarme, pueden escribir a infojuridicosalta@gmail.com o info@ejuridicosalta.com.ar

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Sepa que su consulta no nos molesta.

Emilio Sebastián Ruíz
Abogado – M.P. Nº 2302
Salta