Salta, 13 de octubre del 2020

Antes de arrancar con este articulo, es importante saludar a los Administradores de Consorcio, en su día.

Nuestros legisladores deben entender la magnitud y alcance de los Consorcios, otorgándoles a los copropietarios herramientas para defender sus derechos y como política pública, crear un Registro Público de Administradores de Consorcio, para toda la provincia.

Es importante entender que se debe profesionalizar la Administración de Consorcios (ya sea de Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios – dentro de este último los más conocidos los Clubes de Campo – Consorcios de Agua, etc.).

¿Cuál es la importancia de la creación de un registro como el propuesto?

Con un registro como el que se propone, se estaría garantizando las condiciones de prestación del servicio para los vecinos o consorcista. El registro otorgaría una matrícula habilitante, que le permita ejercer su actividad.

Ustedes adviertan que existen cada vez más edificios, ya sea que entrega el Estado, o bien emprendimientos particulares. Existen innumerables Clubes de Campo o desarrollos inmobiliarios, que van poblando nuestra provincia.

Con este registro, podríamos tener un listado de profesionales que se encuentren capacitados, para Administrar un Consorcio.

A su vez, desde el punto de vista del Consorcista, también es un beneficio sabe que está contratando una persona que conoce sobre el tema.

Veamos cuales son algunas de las tareas que deben atender: se encargan de contratar al personal que trabaja en el edificio o clubes de campo; muchas veces deben dirimir en situaciones conflictivas entre los Consorcista; contar seguro contra incendio.

Es mucho más compleja sus tareas, que solucionar problemas edilicios (humedades, filtraciones, ruidos y olores molestos, tenencia de animales). Una buena Administración, puede producir eficientizar los gastos, cobrar las expensas ordinarias y extraordinarias, contratar personal dependiente del Consorcio – administrativos, jardineros, dependiendo de la magnitud del complejo habitacional.

Legislación: En un artículo escrito por el suscripto, (que se encuentra en el blog) intenté clarificar cual era la legislación que tenemos en la provincia.

El Municipio de la Ciudad de Salta, cuenta con una Ordenanza Nº 14830, de septiembre del 2014, por la cual se establece la creación de un “Registro Único de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal” .

Pero debemos advertir que es una norma local, con poco alcance territorial –circunscripta y de aplicación a la Ciudad de Salta-. que nuestros legisladores deberían tomarla como modelo y mejorarla, dándole un alcance territorial, para toda la provincia de Salta e incorporando las modificaciones, que fueron introducidas por el Código Civil y Comercial, que entro en vigencia en agosto del 2016.

¿Cuáles son las funciones del Administrador de Consorcio?

Sus funciones están claramente determinadas en el Código Civil y Comercial Argentino (en adelante el C.C.C.A), en el Artículo 2065. Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.

El Administrador es un órgano del Consorcio. Así lo ha entendido el Código al disponer en su art. 2044, que el consorcio constituye una persona jurídica cuyos órganos son la asamblea, el consejo de propietarios, y el administrador.

Además de tener el carácter de “mandatario" del Consorcio.

En su función de órgano de representación, el administrador actuará válidamente y obligará al consorcio en tanto actúe dentro de los límites del objeto consorcial, que es el mantenimiento de las partes comunes del edificio.

Generalmente la función de administración recae sobre un tercero o empresa especializada en la administración de consorcios, tarea que requiere cada vez más conocimientos específicos, y que debería estar registrada para darle seguridad a la hora de contratar un Administrador.

Sabemos que, en nuestra provincia, en la mayoría de los Consorcios que conozco, la función de Administrador, la realiza voluntariamente un vecino, que tiene buena voluntad para recolectar el dinero de las expensas, de comprar las cosas de limpieza, inclusive de limpiar los espacios comunes.

Pero debemos advertir que un Administrador debe estar capacitado en conocimientos de derecho, contabilidad, arquitectura, medio ambiente, en mediación para resolver los problemas de vecindad. Y también debe conocer cuáles son sus obligaciones como Administrador, que no son pocas.

En Salta, mi experiencia en temas consorciales, sin temor a equivocarme en los Consorcios pequeños, o en los Consorcios informales que surgen de los edificios entregados por la Provincia, a través del I.P.V., los vecinos no saben que inclusive pueden removerlo al Administrador, que éste último debe rendir cuenta de su gestión, que tiene obligaciones.

Su remoción: En virtud que el administrador es un órgano del consorcio es éste, a través de la asamblea, quien debe proceder a su remoción.

No siendo el administrador representante de los propietarios, no es facultad de éstos, individualmente, solicitar su remoción; sin embargo, ante la imposibilidad de obtener la convocatoria a asamblea y la consiguiente deliberación acerca de la continuidad o no del administrador en su función, los propietarios pueden acudir a la asamblea judicial.

En el artículo 2067 del C.C.C.A están correctamente definido los Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios.

Propuesta: Considero que, como política pública, se le debe dar importancia a los temas Consorciales. Se mueve mucho dinero con el tema de recaudación de dinero por el pago de expensas.

Debemos contar con un organismo que se encargue de los problemas Consorciales, que son muchos y variados.

Los Consorcios son personas jurídicas, tal como está definido en artículo 2044 del C.C.C.A. Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio.

Lo paradójico es que la Dirección General de Personería Jurídica, no tiene competencia sobre los Consorcios, que son personas jurídicas.

La Ley Provincial N° 8086 dispuso en el Título VII la Unificación del Registro Público de Comercio con la Inspección General de Personas Jurídicas.

La pandemia, también tiene y tuvo influencia sobre los Consorcios.

Fíjense que muchos mandatos de los Administradores, se vencieron en el transcurso de marzo a octubre del 2020.

Los Administradores, al ser mandatarios o representantes, ya no podrían seguir representando al Consorcio.

Por un cliente – Consorcio – pedí autorización al C.O.E. para elegir Administrador respetando un protocolo que hicimos desde nuestro Estudio, con el fin de dar cumplimiento sanitario a las exigencias, para una reunión. La respuesta del Comité Operativo de Emergencia fue negativa.

El Órgano del cual deberían depender los Consorcios, tendrían que sacar una prórroga para extender sus mandatos. Dicotomías que suceden en nuestra Salta y a los que nadie le presta atención.

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Sepa que su consulta no nos molesta.

Emilio Sebastián Ruíz
Abogado – M.P. Nº 2302
Salta