Salta, 24 de abril del 2017

Por consultas recibidas a nuestro Estudio, quería comentarles que obligaciones tiene los dueños de los departamentos o mejor dicho de las unidades funcionales.

En una apretada síntesis al respecto podemos decir que el consorcio se integra obligatoriamente con los titulares de las unidades funcionales, quienes a su vez dejan de serlo desde el momento en que transfieren su derecho real a otra persona, el que a su vez, por ese solo hecho pasa a integrar la persona jurídica «consorcio».

No existe por ende voluntad asociativa ni hay «affectio societatis», no se puede seleccionar a los integrantes del consorcio, ni tampoco es posible no integrar la persona jurídica si es titular de una unidad funcional, ni se puede renunciar a ser miembro del consorcio. «Se es integrante de la persona jurídica, mientras se es propietario de una unidad funcional y mientras existe la afectación del inmueble»

El consorcio de propiedad horizontal tiene un único objeto social -especialidad restringida- que consiste en la realización de todos los actos necesarios para el mantenimiento, administración y conservación de las partes comunes del inmueble sometido al régimen.

El reglamento delimitará el objeto dentro de los límites fijados por el art.2056 del CCivCom, pero a diferencia de lo que sucede con una sociedad u otro sujeto del derecho privado (a excepción del ente que agrupa a los propietarios de las unidades privativas del conjunto inmobiliario) el objeto social no aparece determinado en el reglamento, sino en la ley y delimitado por este.

Cuáles son las obligaciones del propietario de un departamento?

Podríamos resumirla de la siguiente manera:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio,

Pago de expensas

Esa contribución al pago de los gastos comunes es primordial en la vida del consorcio ya que se trata de una obligación de cumplimiento ineludible por parte de los dueños a fin de mantener el funcionamiento del sistema en sus diversas fases.

El concepto de expensas como obligación inexcusable en el régimen de la propiedad horizontal se traduce en el reconocimiento de privilegio para su cobro, en la imposibilidad de liberarse de su pago haciendo uso del derecho de abandono, en la aceptación de tasas de interés más altas en caso de mora, en la estrictez con que se juzgan las excepciones en el procedimiento de ejecución.

La especial naturaleza del consorcio de propietarios, cuyo único patrimonio es el resultado de la recaudación de las expensas comunes y eventualmente del fondo de reserva y la circunstancia que con ese patrimonio deba hacer frente a una serie de erogaciones que de no realizarse provocarían el colapso del sistema, reviste de trascendental importancia el cobro de las expensas para la vida del consorcio, lo que ha permitido asimilar esas obligaciones a las de naturaleza alimentaria y declarar que no regía para ellas la suspensión de ejecuciones dispuesta en el art. 16 de la ley 25.563 (CNCiv., sala K, 13/8/2002, DJ, 2002-3-473).

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Emilio Sebastián Ruiz
Abogado – M.P. Nº 2302
Salta