Mediante el programa PRO.CRE.AR BICENTENARIO, lanzado por el Gobierno se proyecta la entrega de créditos hipotecarios para la construcción, ampliación, terminación y refacción de viviendas, como así también para adquirir aquellas que son construidas por el Programa a través de desarrollos urbanísticos, según sus objetivos.

Con la incorporación del “derecho de superficie”, al articulado del nuevo Código Civil y Comercial Unificado – que entrará en vigencia a partir del 1° de agosto del 2015-, se puede deducir que los beneficiarios del programa podrían tener una solución que te permitiría construir en un espacio ajeno y usarlo por 70 años, conforme lo previsto por los artículo 2114 a 2128.

Que es el derecho de superficie?

Es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar, construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el sueldo o subsuelo, estando facultado para constituir este derecho real los titulares dominiales, condominio y propiedad horizontal.

El derecho de superficie ha sido concebido de manera amplia, otorgando a su titular facultades para plantar, forestar o construir, a diferencia de algunas legislaciones extranjeras, que sólo contemplan la posibilidad de edificar.

Quién puede constituir este derecho?

La constitución del derecho de superficie hace que el titular de dominio hasta entonces pleno o perfecto, lo desmiembre a favor del superficiario y mantenga sólo un dominio imperfecto y como tal, limitado en su contenido.

En una primera etapa el titular de dominio del terreno concede a una persona —física o jurídica— la facultad de edificar o de plantar en ese inmueble. Mientras tal construcción no exista faltará el objeto directo sobre el que se ejercerá el derecho real de superficie.

Se define el derecho de superficie como derecho real temporario, aspecto en el que coincide la doctrina y la legislación comparada.

Se establece por ley el plazo máximo de duración se entiende que éste se computará desde la adquisición del derecho, esto es, desde que el superficiario, reunidos los requisitos de título y modo, tiene el uso del terreno y puede comenzar la construcción o la plantación.

Aclarado que es el derecho de superficie se podrá a partir de agosto, alquilar un terreno para construir, quizás mediante el PROCREAR, que justamente el inconveniente más grande que se plantea, es que la gente no tiene terrenos, o no están del todo regularizado los papeles como se exigen, por lo que esta novedad legislativa podría dar muchas soluciones, que se encuentran con grandes dificultades a la hora de reunir todos los requisitos.

El derecho de superficie se puede constituir sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, el plazo no puede exceder los setenta (70) años cuando se trata de construcciones y de cincuenta (50) años para las forestaciones y plantaciones, pudiendo ser prorrogado los plazos, pero no pudiendo exceder los plazos máximo previstos.

Se constituye por contrato oneroso o gratuito, pudiendo ser transmitido, y constituye un verdadero acierto, es que no puede adquirirse por prescripción.

Creo que esta solución legislativa, sirve para que si alguien tiene la tierra pero no quiere venderla porque piensa dejarla para sus hijos o descendientes, pueda alquilarla, al vencer el plazo recibirá el terreno con lo edificado, que sería una ventaja, para las dos partes contratantes.

El contrato de constitución del derecho real de “superficie forestal”, sea oneroso o gratuito, instrumentado en escritura pública, configura el título suficiente a los fines legales, a lo que se suma la tradición traslativa que cumpliera los requisitos de los arts. 2601, 2602 y 2603 del Cód. Civil. La inscripción del derecho real de superficie forestal en el Registro de la Propiedad Inmueble es, como lo señala este art. 5º, ley 25.209, "a los efectos de su oponibilidad a terceros interesados", lo que ratifica el principio adoptado para la mayoría de los derechos reales.

Los Registro de Propiedad Inmobiliaria

Tratándose de un derecho real constituido de conformidad con las normas legales e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble para su oponibilidad, el plazo de su duración goza de la publicidad necesaria para que cualquier tercero interesado en la propiedad superficiaria.

Qué pasa con la extinción del contrato?

Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.

¿Cómo se fija la indemnización?

La regla es que las partes convengan libremente la indemnización, ya sea en el contrato de superficie o con posterioridad.

En este aspecto la solución legal se aparta del art. 2023 del Proyecto de 1998 en el que se prevé que, extinguido el derecho de superficie, el titular debe indemnizar al superficiario, "en la medida del enriquecimiento". Teniendo en cuenta que la medida del enriquecimiento puede ser una fuente de conflictos de difícil solución, la fórmula introducida en el nuevo texto resulta a todas luces un avance legislativo.

Conclusión:

Estamos en frente un nuevo derecho real de una buena solución legal, y habrá que esperar como se va instrumentando en la práctica, saber cual puede ser la ventaja y sus desventajas. Esta solución legal, puede traer una herramienta que dinamice la construcción, lo que habrá que tenerse en cuenta es al momento que se rescinde el contrato y de como se indemnizan las partes siendo justo para los contratantes y difundiendo esta posibilidad legal que nos brinda el nuevo Código.

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Emilio Sebastián Ruiz
Abogado – M.P. Nº 2302
Salta